Принята инструкция о регистрации договоров аренды

Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135, регулирует вопросы, касающиеся особенностей регистрации договоров аренды объектов недвижимости (за исключением предприятий, участков лесного фонда, водных объектов и многолетних насаждений), а также вопросы регистрации изменения, прекращения и расторжения таких договоров (п. 3 Инструкции).
Инструкция воспроизводит правовые нормы, которые уже содержатся в Гражданском и Земельном кодексах РФ, а также в Федеральном законе от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон) и Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219.
Напомним, что регистрации подлежат договоры аренды зданий или сооружений (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а также земельного участка, заключенные на срок не менее одного года. Такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.
!Инструкция устанавливает, что с заявлением о регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон этого договора — арендодатель или арендатор (п. 2 ст. 13, п. 1 ст. 26 Закона). Причем если договор регистрируется по заявлению не арендодателя, а иного лица, то не позднее пяти рабочих дней со дня проведения государственной регистрации арендодатель должен быть письменно уведомлен о проведенной регистрации (п. 2 ст. 13 Закона).
Если земельный участок перешел несовершеннолетнему по праву наследования, передать этот участок в аренду может его законный представитель, но на срок не более чем до достижения наследником совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).
Регистрация договора аренды недвижимости возможна только после того, как в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним будут зарегистрированы ранее возникшие права на данный объект, в частности право собственности (п. 2 ст. 13 Закона).
Каких-либо изменений в перечень документов, необходимых для государственной регистрации права аренды, Инструкция не вносит. Сторона договора, которая обращается с заявлением о его регистрации, по-прежнему должна представить в учреждение юстиции:
1. Документы о субъекте права — учредительные документы юридического лица и документ, подтверждающий полномочия руководителя (приказ или решение о назначении, протокол общего собрания) либо документы индивидуального предпринимателя;
2. Документ об объекте права (если в аренду сдается часть земельного участка, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию, прилагается кадастровый план участка, кроме случаев, когда кадастровый план данного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 17 Закона); если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Закона);
3. Документ, являющийся основанием возникновения права аренды (договор, подписанный обеими сторонами).
Внесение в Единый государственный реестр прав записей об изменении, прекращении и расторжении договора аренды по инициативе сторон или суда производится на основании одного заявления, которое может быть подано любой из сторон договора.
! Регистрация прекращения или расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-1 и III-4 Единого государственного реестра прав на основании заявления арендатора или арендодателя.
Если регистрационные записи в Едином государственном реестре прав были погашены по заявлению арендатора, то арендодателю в срок не более пяти рабочих дней с момента погашения записей направляется уведомление об этом. Ватом же порядке арендодатель уведомляется о внесении в Реестр записей об изменении договора по заявлению арендатора.

А. КОРШУНОВ, юрист «ВПК»

Источник:  «Ваш партнер-консультант» N 35, 2004 г.

Смотрите также:
Однодневок стало меньше, но распознать их – сложнее
Упрощенное банкротство ликвидируемого ООО
Продажа фирмы
Определение кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков
Порядок погашения налоговых и иных обязательных платежей при ликвидации