Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в 2005 году

Указом Президента
РФ от 09.03.2004 № 314 «О системе и структуре федеральных органов
исполнительной власти» (далее — Указ № 314), была создана Федеральная регистрационная служба
(Росрегистрация), вопросы ведения которой были определены
в Положении о Федеральной регистрационной службе (далее —
Положение), утвержденном Указом Президента РФ от 13.10.2004 № 1315.

Росрегистрация  начала свою деятельность с 01.01.2005г., заменив
ныне действующие учреждения юстиции по государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним. Что же изменилось
после 1 января 2005 года в порядке и процедуре регистрации прав
на недвижимое имущество?
Согласно п. 1 Положения, Росрегистрация является федеральным органом
исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
регистрации общественных объединений и политических партий, а также
правоприменительные функции и функции по контролю и надзору
в сфере адвокатуры и нотариата. Росрегистрация подведомственна Минюсту
России.
В числе основных задач Росрегистрации названо обеспечение
установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, а предоставленные для реализации этой
задачи полномочия включают в себя в том числе осуществление
государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества
и сделок с ним в случаях и порядке, установленных
законодательством РФ; координация работы по созданию органов
по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
и осуществление правового контроля их деятельности; обеспечение
соблюдения правил ведения Единого государственного реестра прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, а также создания
и функционирования системы ведения указанного реестра в электронном
виде.

Справка.

До 1 января 2005
года государственной регистрацией прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, занимались учреждения юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом
порядок создания и структура органов по регистрации прав, а также
принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации
по согласованию с федеральным органом исполнительной власти,
уполномоченным Президентом Российской Федерации (п. 2 ст. 9 Федерального закона
от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — ФЗ «О
госрегистрации»). То есть, в действительности такие учреждения юстиции
(в Москве это Московский комитет по регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (Москомрегистрация), в Московской
области — Московская областная регистрационная палата), во-первых, созданы
далеко не в каждом субъекте РФ, а во-вторых, формируют собственную
правоприменительную практику, которая, к сожалению, может исходить
из диаметрально противоположного толкования положений
законодательства.

Пример.

П.1 ст. 164
Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), предусматривает, что сделки
с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной
регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ
и ФЗ «О госрегистрации». Но ст. 131 ГК регулирует только вопросы
регистрации прав на недвижимое имущество (их возникновение, переход
и прекращение), но не затрагивает вопросов о сделках, совершаемых
с этим имуществом. В результате правоприменители, а именно органы
по государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним в двух соседних субъектах РФ сделали
из этих положений законодательства противоположные выводы: 1) сделки
с недвижимым имуществом подлежат регистрации, за исключением случаев,
установленных законом, 2) сделки с недвижимым имуществом не подлежат
государственной регистрации, за исключением случаев, предусмотренных
законом (правильный вариант в силу действия принципа «разрешено все, что
не запрещено», поэтому любая сделка является заключенной
и действительной постольку, поскольку не установлено иное).
Соответственно, на основании этого в Московской областной
регистрационной палате договор купли-продажи здания регистрируют, а в
Москомрегистрации — нет.

Безусловно, такое положение
дел не является нормальным для страны, в которой существует единое
правовое пространство и действует принцип законности. До сих пор все
эти функции фактически осуществлялись под эгидой Минюста России (например,
регистрацией местных, региональных и межрегиональных общественных
объединений занимаются региональные отделения Минюста, общероссийских —
непосредственно Минюст), только часть из них — органами
государственной власти субъектов РФ по согласованию с Минюстом (в
частности, функции по регистрации прав на недвижимое имущество 
и сделок с ним). Сейчас все вышеуказанные функции будут
реализовываться федеральным органом исполнительной власти и его
территориальные органы в соответствующих регистрационных
округах.

Система регистрационных
органов с 1 января 2005 года

Согласно Указу Президента
РФ от 09.03.2004 № 314, в систему федеральных органов
исполнительной власти входят федеральные министерства, федеральные службы
и федеральные агентства.

Федеральное
министерство:
а) является федеральным органом
исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной
политики и нормативно-правовому регулированию в установленной актами
Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации сфере
деятельности.
б) в случаях и пределах, установленных
законодательством, самостоятельно осуществляет правовое регулирование
в установленной сфере деятельности,
в) в установленной сфере
деятельности не вправе осуществлять функции по контролю
и надзору, а также функции по управлению государственным
имуществом, кроме случаев, устанавливаемых указами Президента РФ или
постановлениями Правительства РФ;
г) осуществляет координацию и контроль
деятельности находящихся в его ведении федеральных служб и федеральных
агентств.

Федеральная
служба:
а)
является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции
по контролю и надзору в установленной сфере деятельности,
б)
в пределах своей компетенции издает индивидуальные правовые акты
в соответствии, на основании и во исполнение действующего
законодательства,
в) не вправе осуществлять в установленной сфере
деятельности нормативно-правовое регулирование, кроме случаев, устанавливаемых
указами Президента Российской Федерации или постановлениями Правительства
Российской Федерации.

Таким образом, Минюст
осуществляет нормативно-правовое регулирование процедур регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, а подведомственная
ему Росрегистрация занимается надзором и контролем в этой области.
Таким образом, с одной стороны, строится единая вертикаль власти, а с
другой стороны, существует разграничение полномочий.

Чем же это обернется
на практике?

Во-первых, будет создана (по всей стране,
в каждом субъекте РФ) единая система регистрирующих органов. Это будет
обозначать предоставление равных прав и возможностей по их защите
каждому гражданину РФ независимо от его места жительства
в каком-то субъекте РФ. Но до момента завершения этого процесса
наверняка утечет еще много воды ввиду дефицита бюджетного финансирования,
наличия массы организационных и прочих трудностей.
Во-вторых, согласно редакции п.2 ст.
9 ФЗ «О госрегистрации», вводимой в действие с 01.01.2005г.,
органы по государственной регистрации будут действовать на основании
общего положения, утверждаемого Минюстом. Сейчас же существует только
Примерное положение об учреждении юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(утверждено постановлением Правительства РФ от 06.03.1998 г. № 288),
на его основе Положение об Учреждении юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
на территории города Москвы (Приложение 2 к распоряжению Мэра
от 08.04.1998 г. N 341-РМ).
В-третьих, это послужит основанием
для выработки единой практики правоприменения. Соответствующими полномочиями
в сфере правового регулирования теперь наделен федеральный орган —
Минюст.
В-четвертых,
изменится порядок финансирования системы регистрирующих органов. Согласно
действующей в настоящее время редакции ст. 11 ФЗ «О
госрегистрации»:
1.  Система государственной регистрации прав создается
за счет платы за регистрацию и предоставление информации
о зарегистрированных правах, бюджетных средств и иных
не запрещенных законом источников.
2. Плата за регистрацию
и предоставление информации о зарегистрированных правах
на недвижимое имущество и сделок с ним взимается в размерах,
установленных субъектами РФ.
Максимальный размер платежей на территории
РФ устанавливается Правительством РФ.
3. Средства, получаемые
в виде платы за регистрацию и предоставление указанной
информации, используются исключительно на создание, поддержание
и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, в том числе на обеспечение
государственных гарантий зарегистрированных прав.
Централизуемая доля
указанных средств устанавливается Правительством РФ в размере,
не превышающем пять процентов взимаемых платежей, и направляется
в федеральный орган исполнительной власти в системе государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним.

Редакция ст. 11 ФЗ «О
госрегистрации», вводимая в действие с 01.01.2005г., изложена
следующим образом:
1. За государственную регистрацию прав
в соответствии с налоговым законодательством  взимается
государственная пошлина.
2. За предоставление информации
о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов,
выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой
письменной форме, взимается плата.
Размеры указанной платы, порядок
ее взимания, зачисления в федеральный бюджет устанавливаются
Правительством РФ.
3. Финансирование органов по государственной
регистрации осуществляется за счет средств федерального бюджета».
Таким
образом, с 01.01.2005г. органы по регистрации не будут
заинтересованы в увеличении количества записей в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок
с ним. Соответственно, применительно к вышеизложенному примеру
о регистрации либо об отказе в ней договора купли-продажи здания,
у регистрирующих органов не будет мотива для регистрации любого
представленного им документа в целях пополнения средств собственного
бюджета.

Еще ряд вопросов возникает
по поводу того, в отношении каких прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, распространяется обязательный порядок
их государственной регистрации. П. 6 ст. 33 ФЗ «О госрегистрации»
и в старой, и в новой редакции говорит о том, что данный
ФЗ применяется к правоотношениям, возникшим после введения его
в действие. По правоотношениям, возникшим до его введения
в действие, он применяется к тем правам и обязательствам,
которые возникнут после введения его в действие. До введения
в действие ФЗ «О госрегистрации»   применялся действовавший
порядок регистрации. Однако как быть с правами, возникшими в период
с введения в действие ФЗ, но до создания регистрирующих органов,
и со сделками, возникшими в этот период времени?   
На вопрос о том, являлась ли государственной регистрацией прав
на недвижимое имущество и сделок с ним регистрация, проводившаяся
до вступления в силу ФЗ «О госрегистрации», в обзоре
практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О
госрегистрации» (Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
16.02.2001г. № 59) был дан отрицательный ответ: нет, не является
по смыслу положений ГК РФ. На первый взгляд кажется, что нужно
по аналогии сделать вывод о том, что записи о государственной
регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, совершенные
до введения единой централизованной системы госрегистрации, также
не должны признаваться в качестве правоустанавливающих. Но в этой
ситуации необходимо определить смысл и значение государственной
регистрации. П. 2 ст. 2 ФЗ «О госрегистрации» устанавливает, что
государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по
установленной этим ФЗ системе записей о правах на каждый объект
недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав
на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).
Следовательно, все записи, совершенные в ЕГРП, имеют действительную
юридическую силу независимо от того, каким органом и когда они были
совершены.

Таковы, на наш взгляд,
смысл и цель изменений в системе регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, которым руководствовался законодатель при
внесении изменений в нормативную базу в данной сфере общественных
отношений. Как это будет происходить в реальной жизни — покажет
время.