Гипотетический кредит

Гипотетический кредит

Российские банки и госструктуры увлеклись ипотекой

Госпрограммы восстают из пепла

Несмотря на то что формально кредиты на покупку недвижимости сегодня выдает множество банков, реально ипотечных программ всего несколько. Самой крупной из них по-прежнему остается проект инвестиционного фонда «Россия-США» — ипотечный банк Delta-Credit. На конец 2002 года его кредитный портфель достиг $50 млн. (более 1700 кредитов), всего банк привлек под свои программы около $60 млн. В марте руководство DeltaCredit заявило о планах по увеличению уставного капитала почти вдвое (за счет средств Tusrif) и получению еще $70 млн. кредитных средств.

По программам Delta работают более половины банков, дающих ипотечные кредиты: в Москве это ABN Amro, Delta-Bank, ING, Европейский трастовый банк, Инвестсбербанк, Объединенный промышленноторговый банк, Международный промышленный банк, «Первое ОВК», Пробизнес банк, «Российский капитал», Фора-банк.

Две другие масштабные ипотечные программы — общегосударственная Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК, существуете 1996 года) и столичная Московского ипотечного агентства (МИА, работает с 1999 года) до недавнего времени буксовали.

Однако АИЖК в 2002 году несколько ожило, увеличив уставный капитал на 650 млн. руб. и получив госгарантии еще на 2 млрд. руб. Под них агентство выпустило в начале текущего года корпоративные облигации и на эти деньги собирается начать с лета активное кредитование ипотеки, в том числе в Москве. Почти одновременно с АИЖК в 2002 году подняло голову и МИА. В декабре оно разместило на рынке облигации на 2,2 млрд. руб. Оба агентства обещают выдавать кредиты в рублях по привлекательным ставкам. Правда, пока дальше программных заявлений дело не пошло.

Заметим, что DeltaCredit и госпретенденты на роль лидеров ипотечного кредитования не пошли на конкуренцию между собой, по крайней мере в столице. МИА стало региональным оператором АИЖК по Москве и подписало с Delta-Credit соглашение о сотрудничестве, выделив ему кредитную линию в размере $20 млн. По договору с МИА работают также Банк Москвы, АКБ «Русский банкирский дом», КБ «МБО Оргбанк», «Российский капитал», «Капитал кредит», Собинбанк.

Аналитики рынка недвижимости пока относятся к планам АИЖК и МИА скептически — оба агентства уже неоднократно делали громкие заявления о массированном выходе на рынок ипотеки, которые ничем не заканчивались. Правда, в последние месяцы пристальное внимание на ипотечные программы обратили высшие властные структуры.

Модное слово

Тема развития ипотеки стала крайне популярной среди чиновников. Госстрой в первых числах апреля заявил о том, что российское правительство намерено предоставить физическим лицам при ипотечном кредитовании различные льготы. По словам представителей ведомства, сейчас готовятся изменения в налоговый кодекс, предусматривающие увеличение суммы налоговых вычетов при ипотечном кредитовании до 1,2 млн. руб., а также снижение госпошлины на нотариальное удостоверение при оформлении договоров с 1,5% от сделки до 400 руб. фиксированной ставки. Кроме того, предлагается не подтверждать средства, направляемые в качестве первоначального взноса при ипотечном кредитовании, в декларации о доходах. Заявления Госстроя подтвердили в администрации президента. Кстати, госсовет при президенте по вопросам ипотеки оценил спрос на ипотечные кредиты в России в $2 млрд.

Вслед за Госстроем выступил с ипотечной инициативой и Центробанк. В банке сообщили, что он может снизить нормативы риска для ипотечных банков — если их нарушение на одного заемщика будет связано не с внутренними проблемами банка, а со спецификой его деятельности, то есть с активным ипотечным кредитованием, ЦБ не станет применять мер. Идея уже одобрена комитетом банковского надзора.

Ипотечная лихорадка

Впрочем, если эти нововведения и состоятся, они, скорее всего, коснутся не только ипотечных госпрограмм, но и DeltaCredit и других частных игроков рынка. До последнего времени их было не так уж много. Собственные ипотечные программы разработали Банк Москвы, Сбербанк, Raiffeisen, Собинбанк, Инвестсбербанк.

В середине марта к ним присоединился Европейский трастовый банк, который начал кредитование покупки строящегося жилья сроком до трех лет. Минимальный размер кредита — $10 тыс., ставка в ходе строительства — 21%, после сдачи жилья в эксплуатацию —18%

Через три недели, 3 апреля, о реализации «масштабной программы по ипотечному жилищному кредитованию» объявил Национальный резервный банк (НРБ). Руководство банка назвало ее «одним из приоритетных направлений инвестиционной деятельности». В ближайшее время НРБ планирует предложить физическим лицам целый спектр кредитных продуктов, параметры которых пока не разглашаются. До середины лета предполагается сформировать и опробовать на практике систему управления ипотечным кредитованием и вывести проект на уровень устойчивой работы. На первом этапе средства будут предоставляться для покупки квартир только в Москве и Московской области, затем в регионах.

Рост числа игроков рынка ипотечного кредитования уже привел к определенной либерализации ставок по кредитам. Так, Сбербанк в январе снизил процентную ставку по валютным кредитам на приобретение недвижимости до 11%, по рублевым —до 18%. Его конкуренты не остались в долгу. DeltaCredit снизил размер минимального первоначального взноса по программе «deltaBapnaHT» с 30 до 15% от стоимости квартиры, а также начал предоставлять такие кредиты не только в Москве и Петербурге, но и в Московской области. АИЖК 1 апреля объявило о снижении ставки рублевого кредита с 18 до 15% — хотя в перспективности и прибыльности подобного вложения капитала инвестиционные аналитики очень сомневаются.

К сожалению, у начинающейся конкуренции между ипотечными программами уже есть и негативные последствия. С приходом новых участников в сектор «малобюджетной» ипотеки Raif-feisen Bank, один из немногих реально выдававших кредиты под 12% годовых, с 1 февраля резко увеличил минимальный объем занимаемых средств — до $25 тыс. При этом с ростом числа ипотечных кредитов условия их получения отнюдь не упрощаются.

Скелеты

в банковских шкафах

В каждой из ипотечных программ есть свои подводные камни, иногда напоминающие айсберги. Причем о многих проблемах соискатель кредита узнает только в середине отнюдь не быстрой процедуры получения денег, а целый ряд важных моментов всплывает и вовсе в последний момент.

Так, прельстившись низкими ставками Сбербанка, вы сталкиваетесь с необходимостью представить четырех поручителей с официально декларируемыми доходами, которые по отдельности могли бы взять кредиты, в сумме равные необходимому вам. Это значит, что в совокупности их «белые» зарплаты должны не просто соответствовать вашим доходам, а значительно их превышать. Кроме того, если в семье есть несовершеннолетний ребенок, разрешение на покупку квартиры должны обязательно дать органы опеки.

Наиболее стабильно и быстро работающий DeltaCredit для рассмотрения заявления о кредите требует список документов, который еле помещается на двух листах мелким шрифтом. У банка также довольно жесткие штрафные санкции за досрочное погашение кредита. Правда, если ваша «белая» зарплата не соответствует реальной, представитель банка за $ 100 готов сходить за подтверждением доходов к вашему начальнику.

Собинбанк требует, чтобы созаемщиком по кредиту обязательно выступал ваш супруг (супруга), а также все будущие совершеннолетние собственники квартиры. Все совершеннолетние, которых вы собираетесь в новое жилье прописать (или уже в нем проживающие), должны стать поручителями по кредиту. Почти ипотечные программы накладывают на использование приобретенного жилья ряд ограничений. Его никогда нельзя отчуждать и, в большинстве случаев, нельзя сдавать в аренду или даже просто предоставлять в качестве жилплощади. Взяв кредит у Собинбанка, вы должны будете каждый раз получать его разрешение на прописку кого бы то ни было в купленной квартире — даже если это ваш супруг или ребенок.

Естественно, вы в любом случае подписываете с банком соглашение, что в случае невозможности оплаты кредита всей семьей выпишитесь из своей квартиры.

Недостатком многих ипотечных кредитов является невозможность проведения сделок с ним через банковскую ячейку. Таким образом вы можете совершить только «чистую покупку». Вариант с альтернативой (покупкой с одновременной продажей уже имеющейся квартиры — а таковыми являются больше половины всех сделок с недвижимостью, особенно на вторичном рынке) будет сильно затруднен.

Да и при отсутствии альтернативы продавец получит свои деньги только после полного завершения сделки, причем ему придется открыть счет в том банке, куда они будут перечислены, и платить комиссию за снятие наличных. Единственной гарантией оплаты квартиры является обязательство банка, а ему многие россияне до сих пор не особенно доверяют.

И наконец, большинство банков взимают дополнительные сборы за рассмотрение заявки, оценку квартиры, ее проверку на соответствие условиям банка. Дополнительные расходы покупатель несет за обязательное страхование (жизни и трудоспособности заемщика и почти всегда самой квартиры — чуть более 1 % в год от стоимости), регистрацию сделки у нотариуса по полной цене (1,5%).

Условия досрочного погашения ипотечных кредитов у банков различны. Как правило, до шести месяцев (в ряде случаев до года) существует I жесткий мораторий на досрочное погашение. Затем может вводиться система штрафных санкций, а если их нет, то ограничивается минимальный объем досрочных выплат (от $500 у Банка Москвы до $2 тыс. Raiffeisen). Для внесения каждого из нестандартных траншей вы должны написать заявление, которое будет рассматривать кредитный комитет. Наиболее либерален в этом отношении Сбербанк, позволяющий гасить кредиты в любом объеме по произвольному графику.

Какими будут условия ипотеки в НРБ — первом крупном новом игроке ипотечного рынка — непонятно. Планы у него амбициозные, но пока ни одна из ипотечных программ не обошлась без многочисленных «скелетов в шкафах».

РЕНАТА ЯМБАЕВА

17.4.2003 Коммерсантъ №17

Смотрите также:
Однодневок стало меньше, но распознать их – сложнее
Упрощенное банкротство ликвидируемого ООО
Продажа фирмы
Определение кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков
Порядок погашения налоговых и иных обязательных платежей при ликвидации