Договор аренды от «А» до «Я»

Для нормального ведения бизнеса практически всегда необходим офис. Однако не у всех компаний есть собственные помещения. Другие же, наоборот, сдают свои площади в аренду. Сегодня мы обсудим тонкости арендных отношений с Георгием Шумским, специалистом консалтинговой компании «БухКонсульт».

– Скажите, Георгий, что представляет собой договор аренды и что может быть его объектом?

– По договору аренды (имущественного найма) арендодатель должен за плату предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Результаты же деятельности – продукция и доходы, полученные арендатором в процессе использования арендованного имущества, – являются его собственностью.

В аренду можно передавать земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. д. При условии если они не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

В договоре аренды должны быть прописаны сведения, позволяющие точно определить, какое именно имущество передают арендатору в качестве объекта аренды. Если в договоре отсутствуют данные об объекте, контракт нельзя считать заключенным.

– Давайте наглядно разберем некоторые вопросы. Например, компания купила и сразу сдала помещение в аренду под магазин. Договор аренды не предусматривает последующего выкупа помещения арендатором. Одним из видов деятельности фирмы как раз является сдача помещений в аренду. Вправе ли она принять к вычету сумму НДС, уплаченную при покупке помещения, при соблюдении всех условий: полная оплата, наличие счета-фактуры, а также свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество?

– Сумма НДС, уплаченная компанией при покупке товаров на территории России, подлежит вычету в случае приобретения их для операций, признанных объектом налогообложения по этому налогу. Кроме того, такие вычеты производят на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении товаров, и документов, подтверждающих фактическую уплату НДС, после принятия их на учет.

Следовательно, налог, который компания заплатила продавцу при покупке помещения, предназначенного для передачи в аренду, при соблюдении условий подлежит вычету. Замечу лишь, что необходимо принять это помещение к учету в состав материальных ценностей, переданных в аренду.

– Надо ли применять контрольно-кассовую технику при наличных расчетах между юридическими лицами, когда речь идет об аренде помещений?

– По закону от 22 мая 2003 г. № 54-ФЗ о применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов ККТ применяют в обязательном порядке все компании и индивидуальные предприниматели. Следовательно, при реализации товаров юридическим лицам за наличный расчет применение кассовых аппаратов обязательно. Но по поводу применения кассовых аппаратов при расчетах по арендной плате ситуация неоднозначна.

По мнению многих инспекторов ИФНС, при приеме арендных платежей в наличной форме следует использовать кассу. Нельзя не отметить, что в период действия закона от 18 июня 1993 г. № 5215-1 (о применении кассовых аппаратов) ситуация, в которой компания, принимая от предпринимателя арендную плату, не использовала кассовый аппарат, была предметом многочисленных судебных разбирательств. Напомню, что индивидуальные предприниматели в тот пе-риод для целей применения ККМ приравнивались к населению. В большинстве случаев суды отмечали, что поскольку предоставление имущества в аренду не является оказанием услуг, то использовать кассы при получении арендной платы от индивидуальных предпринимателей нет необходимости (постановление ФАС Центрального округа от 27 июня 2002 г. № А64-833/02-6).

Следовательно, если компания не будет применять кассовый аппарат при получении арендной платы от юрлиц, после выявления этого факта в пределах сроков, установленных статьей 4.5 КоАП, ее скорее всего привлекут к административной ответственности по статье 14.5 КоАП. Это можно будет оспорить в суде (ст. 30.1 КоАП), где при рассмотрении дела фирма в защиту своей позиции может привести аргументы, изложенные в упомянутом выше судебном решении.

Не следует, правда, забывать, что в российской правовой системе прецедент не является источником права. То есть суд не обязан применять во всех аналогичных случаях вынесенные другим судом (в том числе и вышестоящим) решения по конкретным делам.

– А вот если арендатор с согласия арендодателя сделает ремонт помещения, можно ли ему принять в расчет налога на прибыль затраты на него?

– Расходы на ремонт основных средств, произведенные компанией, рассматривают как прочие расходы и признают в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Эти положения применяют также в отношении расходов арендатора амортизируемого имущества, если соглашением между ним и арендодателем не предусмотрено возмещение указанных трат. Произведенные же арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью.

В случае если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшение имущества, неотделимое без вреда для него, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этого улучшения. Стоимость же улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Кроме того, фирма может уменьшить полученные доходы на сумму произведенных расходов. Они должны быть экономически обоснованы и документально подтверждены.

Таким образом, улучшение в арендуемом помещении признается неотделимым, если затраты на его осуществление могут быть возмещены как арендатором, так и арендодателем в зависимости от условий договора аренды. Что касается налогообложения, то расходы на ремонтные работы в арендуемом помещении могут быть отнесены к тратам на ремонт основных средств, уменьшающим налогооблагаемую прибыль.

– Иногда под офис сдают жилые помещения. Скажите, принимают ли к уменьшению налогооблагаемой базы по налогу на прибыль расходы, связанные с арендой такого помещения?

– По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник – должна предоставить другой стороне жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим же лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение или пользование на основе договора аренды или другого договора. Они могут использовать его только для проживания граждан. Кроме того, размещение в жилом помещении предприятий, учреждений и организаций допустимо только после перевода такого помещения в нежилое.

Замечу, что к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относят арендные платежи за арендуемое имущество. В случае если полученное имущество учитывается у арендодателя, то платежи признают расходом за вычетом сумм начисленной амортизации.

Таким образом, жилое помещение может быть предоставлено в аренду юридическим лицам на основе договора только для целей проживания сотрудников фирмы. В связи с этим расходы, связанные с арендой используемого под офис жилого помещения, нельзя принять к уменьшению налогооблагаемой прибыли. Следовательно, договор аренды жилого помещения не является документом, подтверждающим расходы компании. Указанные затраты могут быть учтены в расходах, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, только при условии перевода жилого помещения в нежилое.

– А если помещение будет арендовано у гражданина, можно ли включать в расходы, учитываемые при расчете налога на прибыль, арендные платежи?

– Налоговый кодекс не содержит каких-либо ограничений для признания арендных платежей расходами налогоплательщика, уменьшающими налоговую базу по налогу на прибыль. В связи с этим арендные платежи признают затратами независимо от их размера, вида и цели использования имущества, а также от того, кто является арендатором и арендодателем. Учитывая это, платежи за объекты, арендованные у физических лиц, включают в расходы, учитываемые при исчислении налога на прибыль.

– Подскажите, имеет ли право фирма-упрощенец учесть в расходах, уменьшающих налоговую базу по единому налогу, затраты на коммунальные платежи по арендуемому помещению?

– При определении базы по единому налогу компания уменьшает полученные доходы на расходы, и в частности на платежи за арендуемое имущество. В Гражданском кодексе написано, что арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение, а арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. В случае же если договором аренды предусмотрено включение оплаты коммунальных услуг, расходы на них учитывают при расчете базы по единому налогу в составе арендных платежей. В противном случае оплата коммунальных услуг не учитывается, поскольку такие затраты не входят в закрытый перечень расходов, на которые фирма-упрощенец вправе уменьшать полученные доходы.

Источник: Вестник московского бухгалтера

Смотрите также:
Однодневок стало меньше, но распознать их – сложнее
Упрощенное банкротство ликвидируемого ООО
Продажа фирмы
Определение кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков
Порядок погашения налоговых и иных обязательных платежей при ликвидации